Yatırım vatandaşlığında taşınmaz kuralları
Taşınmaz yolu bir fiyattan fazlasını gerektirir. Alım, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslanmış bir değerleme uzmanının değerleme raporuyla desteklenmeli, bedel bankacılık sistemi üzerinden getirilip bozdurularak döviz alım belgesiyle belgelenmeli, tapu üç yıllık satılmama şerhini taşımalı ve taşınmaz kısıtlı bölgelere ya da daha önce aynı amaçla kullanılmış veya ilişkili taraflar arasında devredilmiş taşınmazları dışlayan kurallara takılmamalıdır.
Özet tablo
- Değerleme raporu
- SPK lisanslı uzmanca; belirttiği değer esastır
- Döviz
- Bedel bankacılık sisteminde bozdurulur; belge şart
- Şerh
- Tapuya işlenen üç yıllık satmama taahhüdü
- Dışlanan taşınmazlar
- Kısıtlı bölgeler; belirli tekrar kullanım ve ilişkili taraf devirleri
- Ödeme ispatı
- Fiilen ödenen bedel beyan değil, ispat konusudur
- Kim kontrol eder
- Önce tapu müdürlüğü, sonra belgelendiren bakanlık
Bu yolda ters giden her şey, vatandaşlık başvurusu yapılmadan önce, çoktan tamamlanmış bir işlemde ters gider. Bunu el kitabındaki diğer her bölümden ayıran şey de budur: buradaki bir hata bir ret değil, nakde çevrilemeyen bir varlıktır.
Değerleme raporu
Uygunluğu belirleyen değer, ödediğiniz bedel değil; Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslanmış bir uzmanın, işlemden önce kuralların izin verdiği süre içinde hazırladığı raporun taşınmaz için söylediği değerdir. Rapor taşınmazı eşiğin altında değerliyorsa, el değiştiren tutar ne olursa olsun işlem uygun sayılmaz. Büronun ekspertiz değerleme raporlarına ilişkin notu şartları ve sık görülen kusurları anlatıyor.
Döviz alım belgesi
Kurallar sıkılaştırıldığından beri bedelin Türkiye'ye getirilip bankacılık sistemi üzerinden bozdurulması ve bu bozdurmanın işlemi belirten bir döviz alım belgesiyle belgelenmesi gerekiyor. Bu, mevcut bir Türk hesabından ödeyen, geliştiriciye yurt dışında ödeme yapan ya da bozdurmayı ayarlamadan devri tamamlayan alıcıları düşürüyor. Sonradan yeniden kurgulanamaz. Büronun döviz alım belgesine ilişkin notuna bakın.
Üç yıllık şerh
Tapu, taşınmazın üç yıl satılmayacağına dair taahhüdü kaydeden bir şerh taşır. Bu gerçek bir kısıtlamadır: taşınmaz süre boyunca devredilemez ve bu, finansmanı, miras planlamasını ve her fikir değişikliğini etkiler. Sürenin sonunda şerh kendiliğinden düşmez, tanımlı bir usulle kaldırılır — büronun şerhin kaldırılmasına ilişkin notu bunu ele alıyor.
Uygun olmayan taşınmazlar
| Dışlama | Neden |
|---|---|
| Askerî ya da güvenlik bölgesindeki taşınmaz | Yabancı edinimi kısıtlıdır; tapuda kontrol edilir |
| Daha önce yatırım vatandaşlığı başvurusunda kullanılmış taşınmaz | Tekrar kullanım kuralları aynı varlığın iki kez uygun sayılmasını önler |
| İlişkili taraflar arasındaki satışlar | Eşten, çocuktan ya da alıcıyla bağlantılı bir şirketten devirler |
| Alıcının ya da ailesinin daha önce sahip olduğu taşınmaz | Daha önce satılmış bir taşınmazın yeniden edinimi dışlanır |
| Tapusu temiz olmayan taşınmaz | İpotek, şerh ve ihtilafların önce çözülmesi gerekir |
Dışlamalar zamanla genişledi ve rejimin en sık güncellenen kısmı. Büronun vatandaşlık için güncellenmiş gayrimenkul rehberi bunları takip ediyor.
Fiilen ödediğinizi ispat etmek
Beyan edilen bedelle ödenen bedel örtüşmeli ve ödeme bankacılık sistemi üzerinden satıcıya kadar izlenebilmelidir. Harcı düşürmek için bedeli düşük göstermek Türk piyasasında yaygın ve burada öldürücü: eşiğin altında beyan edilen bir bedel başvuruyu taşıyamaz, ispatlanamayan bir ödeme ise ödenmemiş sayılır. Büronun satış bedelinin ispatına ilişkin notu pratik başvuru kaynağıdır.
Hiçbir şey imzalamadan önce
Türk uygulaması artık yabancı alıcılar için taşınmaz gösterme belgesini de içeriyor; büro bunu taşınmaz gösterme belgesine ilişkin notunda ele alıyor. Tek bir belgeden daha önemli olan işlem sırasıdır: tapu, imar ve satıcı üzerindeki inceleme para hareket etmeden önce yapılır, sonra değil. Vatandaşlık kurallarından geçemeyen bir taşınmaz yine de yaşamak için güzel bir yer olabilir — ama pasaport için alındıysa kimsenin istediği sonuç bu değildir.
Sık sorulan sorular
Taşınmazın uygunluğunu ödediğim fiyat mı belirler?
Hayır — Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı uzmanın değerleme raporu belirler. Rapor taşınmazı eşiğin altında değerliyorsa, el değiştiren tutar ne olursa olsun işlem uygun sayılmaz.
Döviz alım belgesi nedir?
Bedelin Türkiye'ye getirilip bankacılık sistemi üzerinden bozdurulduğunun kanıtı. Yatırım yolu için zorunludur ve geriye dönük üretilemez; bu yüzden bozdurmanın devirden önce ayarlanması gerekir.
Üç yıllık şerh nedir?
Taşınmazın üç yıl satılmayacağına dair, tapuya işlenen taahhüt. Bu süre içinde taşınmaz devredilemez ve şerh sürenin sonunda tanımlı bir usulle kaldırılır.
Başkasının vatandaşlık için kullandığı bir taşınmazı alabilir miyim?
Hayır. Tekrar kullanım kuralları aynı taşınmazın iki kez uygun sayılmasını önler; ayrıca ilişkili taraflar arasındaki devirler ve eski maliklerin yeniden edinimi için başka dışlamalar da vardır.
İlgili içerikler
- Yatırım yoluyla vatandaşlıkUygun araçlar, tutma süreleri ve dosyayı gerçekten belirleyen belgeler — kanunla değil yönetmelikle belirlendiği için de değişiyorlar.
- Taşınmaz mülkiyetiyle ikametEn dayanıklı kısa dönem gerekçesi — ama yalnızca taşınmazın kendisi uygunsa; bu bir tapu ve imar sorusudur, fiyat sorusu değil.
- Türk vatandaşlığına giden her yol, karşılaştırmalıDoğum, soybağı, evlilik, beş yıllık ikamet, yatırım ve yeniden kazanma — her biri ne istiyor, ne kadar sürüyor ve size gerçekten hangisi açık.
Kaynaklar ve mevzuat
- Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik, m. 20 — taşınmaz yolunun şartları
- 2644 sayılı Tapu Kanunu — yabancı ediniminde kısıtlamalar; askerî ve güvenlik bölgeleri
- SPK gayrimenkul değerleme uzmanı lisans rejimi — değerleme raporları